聊城楼市迎来重大利好 地方版“意见”正式出台

　　聊城楼市迎来重大利好 地方版“意见”正式出台

　　在2015年楼市传统销售旺季“金九银十”之前，宏观层面政策空前宽松，购房门槛一降再降；山东省13部门也联合下发“意见”，助推楼市回暖。8月28日，记者了解到，聊城地方版指导意见赶在”金九银十”之前正式对外公布，促进聊城房产地产市场供需两旺。

　　记者注意到，聊城版“意见”是由聊城市人民政府办公室8月21日发布的，“意见”全称为《关于促进全市房地产市场平稳健康发展的意见》聊政办发【2015】18号，意见共分6大部分、21条，分别从信贷税收、公积金、去库存、提品质、减负担、重领导等方面对房地产市场做了要求，与以往地方版落实文件多笼统的落实文件精神不同，本次聊城版“意见”每条都结合聊城实际有了详细的规定，甚至在一些具体执行层面都给出了明确的数量约定和执行方向规定，更具有实际指导意义，对聊城房地产影响也更直接、更迅速、更深刻。

　　一、全面降低购房门槛和成本，为购房者减负

　　聊城版“意见”的首要内容就是减低买房的门槛和成本，促进合理需求的有序释放。具体来看，在信贷政策、税收政策、公积金政策等方面做了详细说明，尤其是公积金政策方面，基于充分发挥公积金在购房方面的支持作用，规定十分明确，而且落实力度较大，对市场影响深远。

　　1、全面落实央行信贷政策

　　聊城版“意见”规定，在商业贷款方面：

　　对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；

　　对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购购买普通商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策；

　　对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首都款比例不低于40%。

　　公积金贷款方面，聊城版“意见”再次强调：

　　职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上（异地缴存的，合并计算），可申请住房公积金个人住房贷款；

　　缴存职工家庭使用公积金贷款购买自住房的，最低首付款比例为20%；

　　对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

　　此外，意见还对于没有固定收入的城乡居民申请贷款购房也做了详细规定：没有固定收入的城乡居民在办理购房贷款时可提供居民所在地村居委会（街道办事处）出具的生产经营情况及家庭收入证明，个体私营业主可提供营业执照、进销货对账单或税收证明等。

　　为了吸引农村、外地人在聊城购房，聊城版“意见”指出：凡在我市购买商品房的农村及外地人员，可根据本人意愿，为本人、配偶、子女办理当地城镇居民户口及户口迁移手续。

　　2、能免即免，激活二手房市场

　　二手房市场不活跃，第一是影响了一部分首次置业者的买房需求释放，另一方面也阻碍了一部分改善型需求购房者“小房换大房”、住房需求的提档升级。聊城版“意见”对于促进二手房流通方面也专门作出规定，减免交易过程中产生的成本，激活二手反市场，从而激活整个房地产市场。

　　具体来看，聊城版“意见”规定：

　　个人将购买2年以上（含2年，下同）的普通住房对外销售的，免征营业税；

　　个人对外销售购买2年以上的非普通住房，按其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。

　　个人购买住房时间，按照房屋产权证上注明的时间和契税完税证明上注明的时间“孰先”的原则确定。

　　房改住房时间，按照购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间“孰先”的原则确定。

　　通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的个人住房对外销售的，购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。

　　从上面规定来看，对于营业税聊城版“意见”政策较为宽松，能免即免，有利于降低置业二手房的负担，加速二手房流通，从而带动新房改善型房源的销售。

　　3、充分利用公积金买房

　　对于公积金在支持市民购房方面的规定是聊城版“意见”的最大亮点，不仅公积金贷款的范围是史上最为宽松的，而且公积金的用途也最为丰富。

　　（1）公积金贷款范围最宽松

　　鼓励组合贷

　　鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。

　　试点补贴业务

　　住房公积金贷款率高于85%时，符合住房公积金贷款条件的缴存职工的贷款申请，经住房公积金管理中心审批，可试点由商业银行发放个人住房贷款，住房公积金管理中心给予利差补贴，补贴资金列入住房公积金业务支出。

　　允许商转公

　　聊城版“意见”规定，住房公积金贷款率低于85%时，允许缴存职工将已经办理的商业住房贷款转为住房公积金贷款。

　　开展异地贷（省内）

　　上面提到聊城版“意见”规定，只要缴存过6个月的市民，都可以使用公积金贷款，异地缴存的可以合并结算；另外，还规定省内其他城市缴存职工在我市购买普通自住住房，可向我市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，也可为我市缴存职工发放异地购房贷款。

　　不得拒绝公积金贷款

　　聊城版“意见”明确规定，房地产开发企业预售或现售商品住房，不得拒绝或阻挠购房者选择住房公积金贷款，不得对选择住房公积金贷款的购房者提高销售价格，不得增加不利于选择住房公积金贷款购房者的附带条件。为了确保该条规定顺利实施，聊城版“意见”还规定，房地产开发企业者违反上述规定，将由当地住房和城乡建设部门记入不良信用记录，告知相关金融机构和国土资源部门。

　　（2）公积金用途最为丰富

　　为了防止公积金沉睡，聊城版“意见”指出职工缴存的公积金可贷款、可提取、可租房、可交物业费、可交专项维修基金。

　　可提取

　　职工购买自住住房，未申请住房公积金个人住房贷款的，在取得有效购房凭证3年内，可一次性提取职工本人及配偶、父母、子女的住房公积金，提取金额不得超过购房款总额；申请住房公积金个人贷款的，在取得首付款支付凭证1年内，可一次性提取职工本人及配偶的住房公积金，提取金额不得超过首付款金额。

　　交房租

　　职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存城市无自有住房且已租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。

　　交物业费

　　缴存职工家庭每年可提取一次住房公积金用以支付普通自住住房物业费，具体提取额度由市住房公积金管理委员会按照我市物业费水平确定。

　　交住房维修基金

　　职工缴纳住宅专项维修资金，可在取得有效凭证3年内提取住房公积金，提取金额不得超过缴存的住宅专项维修资金总额。

　　二、控制开发节奏、多渠道去库存、减免开发费用，为开发企业减负

　　1、控制开发节奏、稳定市场预期

　　土地供应节奏，直接决定了下一步即将入市商品房的数量、区位、结构，同一片区大体量地块集中入市无疑会增加该片区未来市场供应，从而会影响市场供需和购房者对于未来市场及房价的预期。控制土地出让的位置、数量、性质，会从根本上稳定市场供应，对于稳定市场预期有根本的作用。

　　聊城版“意见”针对目前聊城房地产市场供过于求的现实，专门规定：商品房库存较多，去化周期较长的区域，要适度减少房地产用地供应规模或暂停供应。

　　此外，规定还要求全面落实房地产开发项目建设条件意见书制度，即在土地出让之前，住建部门可以对出让地块的建设周期、基础和公用设施配套、保障性住房配建、住宅产业化技术应用等方面提出明确要求，作为拟出让地块的出让条件。从而住建部门可以整体上控制开发项目的开发节奏，不会出现同区域内多个多个同质项目集中入市。

　　2、多渠道去库存，改变供应结构

　　聊城版“意见”对目前的楼市库存做了分类指导：

　　在建项目，在不改变用地性质、容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产企业按法定程序适当调整商品住房套型结构；

　　未开发房地产用地，可以研究制定为开发用地用途转换方案，引导未开发房地产用地转型利用，在符合城乡规划的前提下，积极发展物流、商务、养老、旅游、文化、教育、体育等功能性地产；

　　保障房要依托市场供给，公共租赁住房通过集中采购、租赁现房及货币补贴等方式解决，政府原则上不再直接投资集中建设，确实需要新建的，要在商品房小区中配建。

　　棚户区改造安置项目，大幅度提高货币化安置比重，对选择货币化安置的棚改项目在分配国家、省和市及以下各级补助资金时予以倾斜；鼓励棚改居民选择货币化安置，对选择货币化安置的棚改居民在回迁标准内购买市场存量商品住房作为安置房的给予适当奖励；

　　鼓励长期持有居住、工业、物流、商业、商务地产和养老、旅游、体育等设施的开发企业向社会提供租赁和运营服务。

　　3、多部门并举，减轻开发企业负担

　　聊城版“意见”要求调整专营设施配套费缴纳节点，以减轻开发企业负担，具体表现有：

　　供热设施配套费：申请办理供热手续时缴纳全额的60%，剩余40%在办理竣工验收、投入使用前缴纳；

　　燃气设施配套费：申请办理供气手续时由开发企业垫付全额的60%，剩余40%在办理竣工验收、投入使用前缴纳；

　　电力设施配套费：在办理临时用电时缴纳全额的10%，申请办理供电手续时缴纳全额的70%，剩余的20%在办理竣工验收、投入使用前缴纳；

　　雷电灾害评估：取消房地产开发项目雷电灾害风险评估；

　　环境评价：建筑面积5万平方米及以上、涉及环境敏感区的房地产项目编制环境影响报告表，其他房地产项目填报环境影响登记表；

　　劳务工资保证金：上一年度从未拖欠工程款的建设单位、从未拖欠农民工工资的施工单位、建筑市场信用考核优秀的，可免于缴存建筑劳务工资保证金；

　　基础设施配套费：城市开发项目片内基础设施配套费可办理配套责任担保；

　　物业质量保修金：可采取全额的10%使用现金缴纳，剩余的90%办理质量责任担保；对通过住宅性能认定终审的3A级、2A级、1A级的开发项目，可分别相应降低或退还该项目保修金缴存比例的3个、2个、1个百分点；

　　4、努力开源，缓解开发企业资金压力

　　可用预售资金：实行预售监管资金备用金制度，开发企业可按信用等级支取不高于预售资金监管余额30%的备用金，开发项目遗留问题较多的企业不允许支取备用金；

　　可申请土地出让价款回拨：在保证项目顺利建设的情况下，企业可按照建设进度申请回拨土地出让价款；

　　接新项目不用新成立公司：市内房地产开发、物业服务等企业，可在项目所在地以分公司名义办理项目审批手续、设立银行账号、按项目独立核算、按规定在当地缴纳相关税费，可不再新设独立法人资格的子公司；

　　自主选择施工、建立企业：除政府和国有及国有控股企业的房地产开发项目外，开发企业可自主选择符合资质条件的施工和监理企业，签订合同后到住房城乡建设部门备案。