监管部门高度关注房地产贷款风险防范

    监管部门高度关注房地产贷款风险防范。    尽管美国金融机构与中国部分商业银行遇到的问题及其后果不同，但其背后的原因是同一类型的，即都与房地产贷款的风险控制机制不完善密切相关。因此，银监会年中工作会议提出，要做好房地产风险的预警和控制工作，要满足正常合理的房地产信贷需求，科学地支持房地产业健康发展。这预示着监管部门一直高度关注着房地产市场及房地产信贷的风险防范。

    中国银监会主席刘明康在日前召开的2008年年中工作会议上指出：“要密切关注房地产市场的变化，要督促商业银行针对部分城市进行住房按揭贷款压力测试和情景分析，做好房地产市场风险的预警和控制工作。”

    的确，刘明康的上述讲话是有针对性的。刚刚进入下半年，来自美国和中国深圳的有关房地产金融市场的消息，已经引起市场各方人士的密切关注。在美国次贷危机还在不断延续、中国房地产市场处于深度调整的复杂形势下，房地产贷款的风险防范和化解，成为商业银行及监管部门始终要高度关注的重要议题。

    据媒体报道，7月11日，位于美国加利福尼亚州的IndyMac银行(印地麦克银行)因出现支付危机而倒闭，其资产被联邦监管机构查封。7月13日，美国财政部和联邦储备委员会宣布采取措施，救助美国最大的两家住房抵押贷款金融机构———房利美和房地美。这两则消息，让金融从业人士对美国次贷危机不断延续的担忧进一步加剧。

    而日前包括中央电视台《经济半小时》节目在内的国内有关媒体，对深圳部分购房者因房价下跌选择“断供”(停止向银行每月还贷款)作了特别报道。报道称，深圳房价持续下跌，许多人发现他们过去买的房子其价值正在不断缩水，他们所欠银行的购房贷款，其数额甚至超过了房子现在能卖出的市场价，也就是说，这些房子已经成了负资产，因此有一些房主选择把房子扔给了银行，不再偿还银行的贷款。据深圳的一些房地产经纪人透露，在房价继续下跌的预期下，深圳可能将有越来越多的购房人选择“断供”。

    分析后我们不难发现，尽管美国金融机构与中国部分商业银行遇到的问题及其后果是不同的，但是其背后的原因是同一类型的，即都与房地产贷款的风险控制机制不完善密切相关。

    印地麦克银行是美国最大的Alt-A贷款供应商之一。在前几年美国实施宽松货币政策、低利率及房价连续上涨的环境下，该行发放了大量Alt-A贷款，其利率高于其它贷款，通常不需要借款人提供太多资料。但在去年美国次贷危机发生以来，美国信贷及资产市场不断紧缩，资产大量缩水，致使该行包括次级抵押住房贷款在内的信贷资产出现了大批坏账，进而形成大量亏损，导致流动性严重不足，引发挤兑支付危机，最终破产。

    由美国政府支持的房利美、房地美，是美国住房抵押贷款的主要资金来源，所持有或担保的住房抵押贷款总额约5.3万亿美元，约占全美住房抵押贷款总额的一半。美国次贷危机发生的源头是高房价泡沫破灭，在高房价下跌约过半的过程中，两家住房抵押贷款巨头终于在资产减记损失面前招架不住，只好等待政府施以援手。按照中金公司日前提供的研究报告显示，美国房价还有10%至15%左右的下跌空间，目前房价仍在继续下跌。中金认为，此轮房价调整有望在2008年底或2009年初接近底部。如此看来，房利美、房地美面临的房地产贷款风险还将加重。

    目前，在深圳出现的部分购房者“断供”现象，其形成的一个重要原因仍然是部分商业银行在房价快速上涨过程中没有从严把紧信贷闸门，而被不断吹大的房价泡沫的美丽幻影所迷惑，给予一批急功近利的开发商和投机炒房者过于宽松的贷款。此间有业内专家分析指出，深圳地区购房者“断供”现象如果继续扩大，有可能使一批房地产开发商面临资金链断档的严峻局面，一部分购房者和炒房人面临住房被收走、资金受损失的后果，同时会给部分银行机构带来坏账。在房地产市场调控政策持续实施过程中，这或许是难以避免的一种结果。

    在实施调控政策中，有一些开发商声称房地产衰退会造成商业银行出现大量新的不良资产。其实，问题还没有这样严重，我们注意到“断供”只是少数现象，据深圳银行业的人士表示，目前的“断供”行为并不足以对商业银行带来大的冲击。而其中多数“断供”者是因为他们只付出了极低的首付比例，有的甚至是零首付。针对外界“深圳房贷坏账超千亿元”的说法，深圳银监局表示，深圳银行包括房贷在内的全部坏账余额估计不到1000亿元，其中开发贷款的坏账率目前低于全国平均水平。

    面对已经出现的购房者“断供”现象，商业银行和有关监管部门当然不能掉以轻心，而是要密切关注，积极应对。商业银行首先要检讨自己的贷款审查和风险内控机制，尤其要对那些违规放贷行给予严惩。作为监管部门，要紧密跟踪调研房地产市场调整的全面情况，分析出现购房者“断供”现象的深层原因，采取及时有效的监管政策措施。

    日前银监会年中工作会议提出，“要做好房地产风险的预警和控制工作，要满足正常合理的房地产信贷需求，科学地支持房地产业健康发展。”这预示着监管部门一直高度关注着房地产市场及房地产信贷的风险防范。

    国内外的实践表明，对于房地产信贷的风险务必警钟长鸣。